分析建設(shè)東部發(fā)展帶對解決城市化過程中出現(xiàn)的問題有哪些積極影響

答：東部新城是江津城市向東拓展的重要區(qū)域，是江津政治、經(jīng)濟、文化中心的重要組成部分。緊接幾江老城區(qū)向東發(fā)展，西起老體育場到江津中學(xué)、廣電中心、北沿長江，南靠艾坪山，東止賈壩沱碼頭、化肥廠。自2003年以來，東部新城先后經(jīng)過三次城規(guī)調(diào)整，2007年版規(guī)劃面積達11.4平方公里，入駐人口15萬人，發(fā)展定位為江津區(qū)政治、文化、商貿(mào)中心，山水園林城區(qū)。近年來，隨著江津融入重慶主城步伐的加快，江津城市開發(fā)建設(shè)全面推進，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市化步伐明顯加快，特別是撤市設(shè)區(qū)以來，區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于全力推進東部新城建設(shè)的決定，為東部新城城市化發(fā)展注入了新的動力，城市建設(shè)在逆境中迸發(fā)出強勁的發(fā)展勢頭。

一、東部新城城市化發(fā)展的基本現(xiàn)狀與特點

東部新城的發(fā)展經(jīng)歷了瑯山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、濱江路建設(shè)和東部新城開發(fā)等幾個大的變遷和跨越。1993年設(shè)立四川省江津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，瑯山開發(fā)區(qū)作為其中的重要組成部分，重點向南段發(fā)展；后來由于發(fā)展方向的調(diào)整，發(fā)展方向由南轉(zhuǎn)向西段的濱江路；2003年開始著手建設(shè)東部新城。經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，當初擬定“再造一個江津城”愿望基本實現(xiàn)。主要呈現(xiàn)以下特點：

（一）從規(guī)劃定位來看，東部新城是一座宜居宜業(yè)的新城。東部新城經(jīng)歷了三次調(diào)規(guī)，從第三次2007江津版城鄉(xiāng)總體規(guī)劃來看，東部新城定位是江津區(qū)政治、文化、商貿(mào)中心，山水園林城區(qū)。規(guī)劃規(guī)模包括濱江東段、瑯山片區(qū)、舊城區(qū)以及艾坪山，總面積14.4平方公里，充分展示了江津“一江兩岸”區(qū)域性中大城市的科學(xué)布局。

（二）從城市化進程來看，東部新城城市建設(shè)快速發(fā)展。近年來，各類生產(chǎn)要素向東部新城集聚的速度不斷加快，資源配置日趨合理，城市功能日益完善，在經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位和作用進一步增強，已成為江津城市發(fā)展的新的主要載體。今年，東部新城在建工程96棟，建筑面積1.6802629平方公里；擬建工程47棟，建筑面積0.745326平方公里。而去年以前，東部新城完工614棟，占幾江城區(qū)36.18%，建筑面積3.286088平方公里。

（三）從拆遷情況來看，部分拆遷影響了新城形象。東部新城拆遷共涉及原幾江街道5個行政村的25個經(jīng)濟合作社，3880戶農(nóng)戶、居民戶和企業(yè)（其中農(nóng)拆3450戶，城拆430戶）；房屋面積85萬多平方米；涉及人口1.1萬余人。目前農(nóng)拆工作已基本掃尾，只剩下3戶“問題戶”。在城拆工作中，有幾家“老大難”企業(yè)，如電機廠等拆遷正依法推進，長風廠、正大飼料、看守所等也需拆遷。

二、東部新城城市化發(fā)展的問題與挑戰(zhàn)

（一）基礎(chǔ)設(shè)施推進困難。按照區(qū)委、區(qū)政府要求，東部新城今年要全面完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，但由于拆遷原因，尚有幾條道路成為斷頭路，如江洲大道、長風路、平橋路等主要道路無法貫通，城拆工作已成為制約東部新城建設(shè)的“攔路虎”。

（二）房屋銷售形勢嚴峻。由于受全球金融危機和“德高事件”的影響，東部新城房建項目遭受挫折。今年3月份，東部新城已建待售的住宅有100多萬平方米，非住宅有30多萬平方米。2008年7月份以來，東部新城賣出的房屋還不如退房的多。除現(xiàn)房銷售影響較小外，期房銷售大幅下滑。據(jù)統(tǒng)計，2008年前三季度，全區(qū)商品房銷售比上年同期減少18.83%，如祥瑞公司2008年第三季度商品房銷售金額2221萬元，而上年同期銷售金額是15481萬元。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。國家的金融政策沒有向房地產(chǎn)業(yè)主傾斜，社會融資又因“德高問題”的教訓(xùn)沒有人再敢“闖紅燈”，加上稅收政策又執(zhí)行較嚴，目前各開發(fā)商都喊日子不好過。僅以渝西半島公司為例，各個開發(fā)商共計欠其資金達1.8億元。

（四）東部新城商業(yè)人氣不旺。東部新城城市功能不完善，硬環(huán)境完善尚需加強；配套設(shè)施建設(shè)啟動遲緩，醫(yī)院、學(xué)校、酒店、市場特別是商圈建設(shè)啟動緩慢，知名商家入住不多等；部分機關(guān)單位和上級駐津單位對入駐東部新城認識不足，對其引導(dǎo)入駐力度不強。

三、東部新城城市化發(fā)展的機遇與優(yōu)勢

經(jīng)過改革開放30多年長足發(fā)展，特別是撤市設(shè)區(qū)以來的快速發(fā)展，我區(qū)城市化進程明顯加快，各個方面發(fā)展勢頭強勁，東部新城已發(fā)展成為江津主城城市拓展和功能分布最密集、生產(chǎn)力要素最活躍的區(qū)域。

（一）發(fā)展機遇

一是國家信貸和稅費政策調(diào)整。央行頻繁調(diào)降低利率，間接為房地產(chǎn)市場松綁，保增長、擴內(nèi)需投入4萬億巨資，為拉動房地產(chǎn)市場起到積極作用。財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)手推出一系列優(yōu)惠政策，包括個人住房貸公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點，個人首購90平米以下住房，契稅稅率下調(diào)到1%，個人賣房暫不征收土地增值稅，商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，中央的樓市新政刺激需求，保證房地產(chǎn)健康、平穩(wěn)發(fā)展。

二是重慶市優(yōu)惠政策。市人民政府《關(guān)于擴大內(nèi)需促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實施意見》認真貫徹了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》文件精神，出臺了調(diào)整稅費征收和加大銀行信貸力度等政策，優(yōu)惠范圍包括：減免契稅、減免營業(yè)稅、房屋交易手續(xù)費減半收取和按揭貸款本息可抵扣產(chǎn)權(quán)人繳納個人所得稅地方留成部份。

三是區(qū)內(nèi)優(yōu)惠政策。區(qū)委、區(qū)政府先后出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》和《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》文件，提出了放寬住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅征收、放寬住房公積金貸款、實行購買商品房契稅和印花稅補貼、實行二手住房交易稅收補貼以及鼓勵個人購買二套住房、擴大購買第二套住房優(yōu)惠對象等若干優(yōu)惠政策。這些政策參照國家和重慶政策制定，又緊貼江津?qū)嶋H，著力改善我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，助推房地產(chǎn)市場回暖。

（二）優(yōu)勢與潛力

一是東部新城房價與主城房價的性價比優(yōu)勢明顯。目前主城區(qū)北碚區(qū)和巴南區(qū)的房價均價都在3500元/平方米左右，而東部新城江景房建面才2500元/平方米，套內(nèi)2900元/平方米，1年至2年以后，我區(qū)房價的優(yōu)勢將會顯現(xiàn)出來。秋交會以來，水映康城、東城中央等樓盤的交易量在近期持續(xù)增長。特別是最近一、二線城市房市企穩(wěn)回暖，已經(jīng)帶來明顯信號。

二是“北拓東延”戰(zhàn)略深入推進，東部新城區(qū)域優(yōu)勢凸顯。今年，粉房灣迎賓大橋長江大橋?qū)⒄介_工建設(shè)，連通江津—西彭—主城渝中區(qū)。東部新城通過規(guī)劃中的重慶外環(huán)高速公路江津長江二橋至渝中區(qū)僅40公里，至九龍坡楊家坪僅30公里。規(guī)劃中的輕軌5號線經(jīng)粉房灣大橋貫通后，將使我區(qū)成為除主城外率先通輕軌的區(qū)縣、江津融入主城成為主城后花園將變成現(xiàn)實，而東部新城“近水樓臺先得月”，必將成為江津不可多得的“黃金地段”。

四、加快東部新城城市化發(fā)展的對策與建議

21世紀是城市化的世紀，城市是社會發(fā)展的主要推動力。加快推進城市化進程，既是我區(qū)“加快”“率先”實現(xiàn)跨越式發(fā)展的必由之路，也是解決目前及今后經(jīng)濟社會發(fā)展諸多難題的關(guān)鍵所在?；谏鲜鎏攸c和問題分析，加快推進東部新城城市化發(fā)展應(yīng)著力抓好以下幾點：

（一）高起點規(guī)劃，科學(xué)制定發(fā)展藍圖

城市規(guī)劃決定城市發(fā)展方向。東部新城的規(guī)劃和風貌設(shè)計，首先要突出江津新城特色。一是根據(jù)城市化發(fā)展的客觀要求，制定加快東部新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。二是加快商業(yè)布局規(guī)劃和實施。包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)區(qū)布局、市場布局、其他功能互補等，以加快東部新城城市化進程。三是突出城區(qū)中心城市的功能，抓好分區(qū)、分功能布局規(guī)劃。

（二）高標準建設(shè)，全面改善城市化發(fā)展空間

著力做好“住在新城、玩在新城、綠在新城”三篇文章，把東部新城打造成主城區(qū)的形象品牌。

——住在新城：東部新城已作好了科、教、文、衛(wèi)、體、社區(qū)建設(shè)等方面的規(guī)劃，正在積極做好配套設(shè)施建設(shè)，加快社會事業(yè)發(fā)展，社會事業(yè)用地將占東部新城用地的1/5。建成后東部新城將成為全區(qū)社會事業(yè)設(shè)施最集中、水平最高的地區(qū)之一，成為真正的“宜居新城”。重點實施七大工程。一是幾江中學(xué)和瑯山小學(xué)遷建工程。幾江中學(xué)遷建面積達到12.37萬平方米，招生規(guī)模6900人；瑯山小學(xué)新校區(qū)規(guī)劃總用地面積25896.86平方米，招生規(guī)模2700人，同時，將四牌坊小學(xué)遷到東部新城。二是體育中心新建工程。江津體育中心位于東部新城中心區(qū)，東靠艾坪山，西臨鼎山大道，總用地面積約190畝，建成后將成為全區(qū)各項體育賽事和重大公共活動的主要舉辦場地。三是區(qū)人民醫(yī)院擴建工程。規(guī)劃用地10萬平方米，建設(shè)用地8萬平方米。四是停車場和洗車場新建工程。規(guī)劃建設(shè)9-10個停車場、洗車場。五是超市和農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)工程。規(guī)劃建設(shè)綜合農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場5個。六是各類公廁建設(shè)工程。規(guī)劃建設(shè)25-35座二類以上公廁，目前已完成7座二類公廁。七是垃圾處理中轉(zhuǎn)站工程。規(guī)劃建設(shè)4座壓縮式垃圾中轉(zhuǎn)站，目前，已完工2座。

——玩在新城：沒有三產(chǎn)的新城只能是一座“臥城”和“空城”。要大力發(fā)展商貿(mào)、餐飲、娛樂等三產(chǎn)，聚集提升人氣。一是在餐飲方面，重點引進大世界集團。在東部新城濱江廣場綠化走廊，修建面積約5000平方米五星級酒店餐飲娛樂會所，占地約15畝，投資3000-5000萬元，以酒店的餐飲、休閑娛樂帶動更多餐飲知名企業(yè)到江津投資發(fā)展。二是在商業(yè)方面，重點引進新世紀百貨公司，解決東部新城商業(yè)功能配套不足，居民居家日常生活購物困難的問題。目前，已正式簽約并開始裝修。三是在娛樂方面，重點引進康鵬游樂場等一批娛樂項目。以成為體育中心的人文景觀和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要補充，增強體育中心的綜合性能。目前，已建成四個項目并投入使用。

——綠在新城：面對建設(shè)森林重慶，森林江津的歷史機遇，堅持以建設(shè)綠色新城為抓手，力求“城在林中，人在綠中”，將濱江大道建成榕樹銀杏大道，將鼎山大道建成香樟大道，將中央大道建成銀杏黃桷蘭大道，將瑯山景觀大道建成黃桷樹大道，將元帥大道建成景觀標志大道，讓東部新城實現(xiàn)“城在林中，人在綠中”的美好圖景。

（三）高質(zhì)量經(jīng)營，全力抓好三大攻堅戰(zhàn)

一是打好征地拆遷攻堅戰(zhàn)。本著“整體搬遷、個案解決，規(guī)劃先行、落實人員、明確時限”的原則，盡快完成掃尾階段的拆遷攻堅戰(zhàn)。一是先拆遷后推進，再按有關(guān)政策和司法程序解決歷史遺留問題；二是土地收購儲備，BT模式建設(shè)，將具備條件的國有企業(yè)和單位迅速拆遷；三是貨幣安置，按拆遷條例貨幣補償?shù)轿缓罅⒓床鸪?；四是企業(yè)搬遷進園區(qū)，給足政策，自行組織實施拆遷。

二是打好功能完善攻堅戰(zhàn)。只有功能完善的城市，才能匯聚居民居住，才能形成旺盛的人氣。要加快完善社會事業(yè)配套設(shè)施，推進五館（圖書館、科技館、檔案館、博物館、婦幼活動中心）建設(shè)，人民醫(yī)院遷建工程力爭2011年竣工投用，加快幾江中學(xué)和瑯山小學(xué)建設(shè)，區(qū)婦幼保健院新大樓盡快投入使用；加快完善市政園林綠化建設(shè)，推進燈飾和綠化工程建設(shè)，組織最佳和最差園林綠化小區(qū)評選活動，對未按設(shè)計進行綠化的小區(qū)不予驗收；加快完善生活配套基礎(chǔ)設(shè)施，按規(guī)劃加快建成停車場、超市、農(nóng)貿(mào)市場、公廁、社區(qū)等必需生活配套設(shè)施；加快招進一批三產(chǎn)項目入駐，盡快形成濃厚的商業(yè)氛圍。

三是打好對外宣傳攻堅戰(zhàn)。強化對外宣傳工作，采取舉辦房交會、主流媒體刊載、政府組團巡展、攝影作品大賽、優(yōu)質(zhì)小區(qū)評選、企業(yè)自身展示、作協(xié)會員采風等形式，加大宣傳促銷。從政策上引導(dǎo)、對策上研究，提煉出東部新城最大最新特色。加強對重慶主城的宣傳，建設(shè)主城周末房和度假房；加強對周邊區(qū)縣如習水、合江的宣傳，吸引更多的人到江津買房，提高江津?qū)χ苓厖^(qū)縣的輻射影響能力；積極爭取市委市政府對區(qū)域性中心城市的政策支持和市級有關(guān)機構(gòu)在江津設(shè)立片區(qū)機構(gòu)；加大對境內(nèi)社區(qū)、園區(qū)、鎮(zhèn)街宣傳，鼓勵職工群眾積極買房，盯住潛在的購房人群，吸引江津在外打工的20-30萬務(wù)工人員購房。

（四）高效能管理，創(chuàng)造優(yōu)美舒適的人居環(huán)境

高效能的城市管理是城市現(xiàn)代化的重要標志。要積極探索城市管理新路子，努力構(gòu)建“統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一職責、綜合管理、條包塊管”的城市管理框架。大力推行城市物業(yè)管理，提高社區(qū)服務(wù)社會化程度。大力鼓勵社會企業(yè)和個人興辦物業(yè)管理企業(yè)，形成一個統(tǒng)一開放、競爭有序的物業(yè)管理市場。(作者系區(qū)委常委、區(qū)委辦公室主任)